دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
گاهی پس از خرید ملک، فروشنده با وجود دریافت مبلغ معامله، از حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی خودداری میکند،در این شرایط، خریدار میتواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، فروشنده را به انتقال رسمی ملک ملزم کند.البته این دعوا شرایط و مراحل قانونی خاصی دارد و به مدارک و وضعیت ملک بستگی دارد.
در این مقاله، شرایط، مدارک، مراحل و نکات مهم الزام به تنظیم سند رسمی را به زبان ساده بررسی میکنیم.
چنانچه خود و اطرافیانتان درگیر چنین مواردی هستید میتوانید از وکیل حقوقی گروه وکلا فاضل مشورت بگیرید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به چه اسنادی است؟
براساس مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 اسناد رسمی براساس رنگ های آن که هریک ناشی از یک فرایند متفاوت ثبتی است ،طبقه بندی میشود.
انواع اسناد براساس رنگ آنها
- اسناد دارای رنگ سبز:این اسناد، پس از لازم الاجرا شدم قانون مذکور صرفا در دفاتر اسناد رسمی و به عبارتی به صورت رسمی تنظیم میشوند در نتیجه درباره ی اینگونه اسناد دعوی الزام به انتقال سند رسمی منتفی است.
- اسناد دارای رنگ زرد: در رابطه با اسناد با رنگ زرد در یک محدوده ی زمانی مشخص هر شخصی که نسبت به اینگونه املاک تحت هر عنوانی دارای ادعایی باشد مکلف است ادعای خود را که غالبا مبایعه نامه های عادیست در سامانه ای که توسط سازمان ثبت ،تهیه گردیده و تحت عنوان سامانه ادعا معروف گردیده ،به ثبت برساند .
- در صورت سپری شدن مهلت مقرر در آن قانون دیگر ادعایی پذیرفته نخواهد شد . مدعی پس از ثبت ادعا در سامانه مذکور میتواند با ارائه گواهی ثبت ادعا در محاکم دعوی الزام به انتقال سند را مطرح نماید.
در نتیجه
این مقاله صرفا به اسناد زرد میپردازد. حال باید گفت که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که خریدار علیه فروشنده مطرح میکند تا وی را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملکی کند که قبلاً موضوع معامله قرار گرفته است.برای مثال، اگر شخصی آپارتمانی را با مبایعهنامه خریداری کند و در قرارداد مقرر شده باشد فروشنده در تاریخ مشخصی برای انتقال سند در دفترخانه حاضر شود، اما فروشنده از انجام این کار خودداری کند، خریدار میتواند با ارائه مدارک معامله، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند. هدف اصلی این دعوا، تبدیل تعهد فروشنده به انتقال رسمی ملک به یک الزام قانونی و اجرای آن از طریق مراجع قضایی است
شرایط الزام به تنظیم سند رسمی
- 1:ارائه گواهی ثبت ادعا مربوطه در سامانه ادعا
- 2:وجود قرارداد معتبر:خریدار باید بتواند وقوع معامله و تعهد فروشنده به انتقال رسمی ملک را اثبات کند. مبایعهنامه یا قولنامه از مهمترین مدارک در این زمینه است.
- 3:مالکیت یا اختیار قانونی فروشنده:در حالت معمول، فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد یا اختیار قانونی لازم برای انتقال آن را داشته باشد
- 4:انجام تعهدات خریدار:اگر خریدار طبق قرارداد موظف به پرداخت مبلغی از ثمن معامله باشد، باید تعهد خود را انجام داده یا آمادگی انجام آن را داشته باشد
- 5:فرا رسیدن موعد تنظیم سند
- 6:خودداری فروشنده از انتقال سند
مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی
- گواهی ثبت در سامانه ادعا
- مبایعهنامه یا قولنامه
- مدارک شناسایی خریدار
- مدارک مربوط به ملک
- رسیدهای پرداخت ثمن
- گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه، در صورت وجود
- اظهارنامه، در صورت ارسال
- سایر اسناد و مدارکی که وقوع معامله و تعهد فروشنده را اثبات میکند
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی چگونه ثبت میشود؟
برای شروع این دعوا، خریدار باید دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. در دادخواست باید مشخصات طرفین، مشخصات ملک، شرح معامله، تعهد فروشنده و خواسته مورد نظر درج شود. خواسته اصلی معمولاً به صورت الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک مطرح میشود. با توجه به شرایط پرونده، ممکن است طرح خواستههای دیگری مانند مطالبه وجه التزام یا خسارت نیز قابل برسی باشد.
دادگاه صالح برای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به ملک، در اصل در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشود. بنابراین اگر ملکی در شهر مشخصی قرار داشته باشد، رسیدگی به دعوای مربوط به انتقال رسمی آن اصولاً در حوزه قضایی محل قرار گرفتن همان ملک انجام میشود.
اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود چه کنیم؟
اگر فروشنده در تاریخ تعیینشده در دفترخانه حاضر نشود، خریدار باید مدارک خود را حفظ کرده و در صورت امکان گواهی عدم حضور دریافت کند. در صورتی که شرایط قانونی وجود داشته باشد، خریدار میتواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دادگاه درخواست کند فروشنده را به انجام تعهد خود ملزم کند.اگر در قرارداد برای تأخیر یا عدم انجام تعهد، وجه التزام تعیین شده باشد، امکان مطالبه آن نیز با توجه به مفاد قرارداد و شرایط قانونی قابل بررسی است.
آیا با قولنامه میتوان الزام به تنظیم سند رسمی گرفت؟
یکی از سؤالات رایج این است که آیا قولنامه یا مبایعهنامه عادی برای طرح این دعوا کافی است؟ در بسیاری از پروندهها، قولنامه یا مبایعهنامه میتواند دلیل مهمی برای اثبات معامله و تعهد فروشنده باشد. با این حال، نتیجه پرونده به عواملی مانند اعتبار قرارداد، وضعیت ثبتی ملک، مالک رسمی و سایر مدارک بستگی دارد. بنابراین صرف داشتن قولنامه بدون بررسی سایر شرایط، تضمینکننده موفقیت در دعوا نیست.
هزینه الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است؟
هزینه این دعوا مبلغ ثابتی نیست و به عواملی مانند ارزش معاملاتی ملک و هزینههای قانونی رسیدگی بستگی دارد.علاوه بر هزینه دادرسی، ممکن است هزینههای مربوط به دفترخانه، مالیات، عوارض و سایر مراحل انتقال رسمی نیز مطرح باشد. بنابراین برای تعیین هزینه دقیق، باید مشخصات ملک و شرایط معامله بررسی شود.
آیا برای الزام به تنظیم سند رسمی وکیل لازم است؟
داشتن وکیل برای طرح این دعوا الزامی نیست، اما پروندههای ملکی ممکن است با مسائل پیچیدهای مانند رهن، بازداشت، اختلاف مالکیت، فروش ملک به شخص ثالث یا فوت فروشنده همراه باشند. به همین دلیل، بررسی پرونده توسط وکیل متخصص دعاوی ملکی میتواند به انتخاب صحیح خواسته، بررسی مدارک و جلوگیری از اشتباه در روند قضایی کمک کند.
